Договор ДДУ (Договор Долевого Участия). Что это такое, какие риски и гарантии

Сегодня, в век новых технологий каждый для себя пытается найти наиболее оптимальный способ вложения денег, приобретения имущества по наиболее низкой цене и с максимальный выгодой. Однако, на рынке, как известно, существует два человека — продавец и покупатель. Продавцы для себя тоже выбирают наименее затратный способ получить максимальную выгоду. Из этого возникает множество рискованных ситуаций, в которые часто попадают, желающие сэкономить покупатели. Давайте сегодня рассмотрим один из видов приобретения жилья — по Договору Долевого Участия, или в простонародии ДДУ. В чем же преимущества и недостатки такого договора.

Начнем с преимуществ. Главное и, пожалуй, основное — цена. Как правило, жилье по договору ДДУ стоит на 10 — 20 процентов дешевле, чем при покупке уже построенной недвижимости. Но на этом закончим, поскольку, для покупателя преимущества на этом заканчиваются.

Теперь к недостаткам. Для начала давайте разберем, что же такое договор ДДУ. Это договор между физическим лицом или ИП, которое желает приобрести недвижимость для собственных нужд (частного пользования) и компанией — застройщиком, которая берет на себя обязательства построить эту недвижимость. Смотрим, что получается, договор ДДУ это приобретение Вами обязательств от застройщика, построить Вам объект недвижимости. Вдумайтесь, это не прямая покупка жилья, а покупка обязательств. Из этого и вытекают все возможные риски. Начнем с минимальных. Самый безобидный - это срыв сроков сдачи объекта, как правило договор ДДУ заключается на 3-5 лет, выдержать их, в силу ситуации в нашей стране застройщику сложно, и не во всех подобные ситуациях компания виновата. Следующий, после постройки, Ваше жилье не соответствует заявленному проекту. Это может быть и смещение стены, и изменение общей площади, это уже полностью на совести застройщика. Еще один риск, это волокита между застройщиком и администрацией, например города или района, о вводе дома в эксплуатацию. При этом, пока не подписан соответствующий акт, дом является не пригодным для проживания и зарегистрировать свое право собственности Вы не сможете. Сами понимаете, такая ситуация может затянуться на годы. Ну и самый главный риск, это банкротство застройщика. Каждый из нас смотрит телевизор и зачастую в выпусках новостей нам рассказывают об обманутых дольщиках, оставшихся без заветного жилья. Договор ДДУ многолетний, и знать, что будет с компанией через пару лет никто из нас не может. Таким образом, Вы рискуете не только получить квартиру, которая Вам не подойдет, но и вообще остаться без денег и без жилья.

Правительство РФ, столкнувшись с массовыми нарушениями со стороны застройщиков при заключении таких договоров, приняло Федеральный Закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 года. Этот Закон максимально защищает права дольщиков заключивших договор ДДУ. Срыв сроков — штраф, пени, неустойка, несоответствие плану — штраф, пени, неустойка, и так далее. Для получения компенсации Вам следует обратиться в суд с исковым заявлением о взыскании неустойки, описать, в связи с каким нарушением был причинен ущерб, с приложением подтверждающих документов, в суд по месту нахождения объекта недвижимости (исключительная подсудность дел). Таким образом, Ваши риски, фактически застрахованы государством, которое гарантирует Вам компенсацию, при нарушении условий такого договора. Остается лишь один риск — банкротство застройщика. Поэтому при заключении договора, максимально проверяйте компанию — застройщика, сколько лет на рынке, построенные объекты, недвижимость на балансе, есть ли судебные тяжбы у фирмы, отзывы клиентов и так далее.

Помните, неприятности у застройщика начинаются не одномоментно, это хорошо и, главное, заранее спланированная акция, к которой должны быть предпосылки, и Вы их обязательно увидите. 

Старший партнер

Горелов Алексей Михайлович