Арендные каникулы при COVID-19

❗️Арендные платежи при COVID-19❗️

❓Что нужно знать❓

❓Можно ли их снизить❓

✅ Мнение экспертов.

Поговорим сегодня про арендные платежи за период карантина.

Многие компании столкнулись с тем, что арендодатель за период карантина (когда компании-арендаторы не осуществляли предпринимательскую деятельность и не имели доступа в задние) выставил счета за арендную плату в полном объёме. На резонный довод арендатора о том, что деятельность не велась и платить не за что звучал ответ, что никто не отменял арендные платежи. Так кто в итоге прав, а кто нет?

До недавнего времени однозначного мнения на эту тему не было, так как у всех сторон была «своя правда». Суды не имели практики по аналогичным ситуациям, и законодатель давал различные трактовки.

Ситуация начала меняться с появлением 01.04.2020 г. федерального закона №98-ФЗ (ред. От 08.06.2020 г.) «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации ЧС» и ст. 19 этого закона. Ч. 3. Ст. 19 закона номер 98-ФЗ гласит: «Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации».

После издания данного закона ситуация все равно вызывала разночтения и не имела однозначной трактовки. После этого вышел Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденный Президиумом Верховного суда РФ от 30.04.2020 г. не все знают, что такое обзор Верховного суда. Поясню – это обобщение правоприменительной практики рассмотрения дел судами РФ направленный на создание единообразия при рассмотрении дел всеми судами РФ. Говоря «по-русски» — это указание как надо применять ту или иную норму права всем судам РФ. Единообразие толкования не допускает права на «отход» от этого толкования судьями на местах. Обзор в вопросе номер 5 ответил на вопрос «С какого момента обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части уменьшения размера арендной платы на основании части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ»? Верховный суд дал ответ: «Таким образом, арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы». Таким образом, суд установил, что арендная плата подлежит уменьшению по договорённости сторон именно с момента наступления невозможности попасть на арендованную площадь, вызванную принятием актов государственной власти.

При этом в 4 вопросе Верховный суд указал, что Установление наличия иных дополнительных оснований или условий для предоставления отсрочки уплаты арендной платы в силу части 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, в том числе невозможности пользоваться арендованным имуществом по назначению, в соответствии с положениями указанных правовых норм не требуется.

Таким образом, Верховный суд прямо указал, что снижение арендной платы является не «доброй волей» или правом арендодателя а его обязанностью и не может быть отменено ни решением власти ни судебным решением, т.к. суд четко и однозначно выразил свою позицию в указанном обзоре.

Своими словами можно сказать, что во время коронавируса арендодатели обязаны снизить арендную плату за наем нежилого помещения, но при этом сумма на которую платеж будет снижен не указана. В связи с этим арендодатель может снизить платеж на 1.000 рублей и окажется прав, при этом его действия Вы обжаловать не сможете, с точки зрения законодательства он окажется абсолютно прав. Из этого исходит только то, что каждый случай индивидуальный и арендатору необходимо будет договариваться с арендодателем о ставке аренды и скидке на аренду самостоятельно.

Старший партнер

Алексей Горелов ✅